受疫情影響，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍采取“后發(fā)制人”，尤其是在“金九銀十”期間，各種促銷手段更是層出不窮，但缺失將近一半的銷售時(shí)間，眾房企依然面臨巨大的業(yè)績(jī)壓力。

年關(guān)將至，眾房企前11個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)陸續(xù)出爐，距離全年業(yè)績(jī)目標(biāo)還有多遠(yuǎn)，一定程度上反映了房企年底是否能夠“出線”。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在50家典型房企中，有41家公布了2020年業(yè)績(jī)銷售目標(biāo)，其中有7家已經(jīng)提前完成了業(yè)績(jī)銷售目標(biāo)。按照前11個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)測(cè)算，目前目標(biāo)完成率在86%-100%的企業(yè)有28家，這些房企仍具備“出線”機(jī)會(huì)。但部分目標(biāo)完成率不足八成的房企，大概率將“失約”全年業(yè)績(jī)銷售目標(biāo)。

7家房企提前完成業(yè)績(jī)目標(biāo)

從前11個(gè)月的銷售情況來(lái)看，各大房企目標(biāo)完成率已出現(xiàn)分化。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，50家典型房企中，有41家公布了2020年業(yè)績(jī)銷售目標(biāo)，其中已公布業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企中，超八成房企的目標(biāo)完成率在86%以上，恒大、金茂、時(shí)代中國(guó)、濱江集團(tuán)、大發(fā)地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)6家房企在11月提前完成了全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。

截至2020年11月，恒大、金茂、時(shí)代中國(guó)、濱江集團(tuán)、大發(fā)地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)的銷售額分別為6786.6億元、2003億元、835.91億元、1183.8億元、263.03億元、844.16億元，目標(biāo)完成率分別為104.41%、100.15%、101.57%、118.38%、108.69%、105.26%。

除此之外，目標(biāo)完成率在86%-100%的企業(yè)有28家，分別是弘陽(yáng)地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、招商蛇口、中駿集團(tuán)、雅居樂、寶龍地產(chǎn)、花樣年、陽(yáng)光城、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)、碧桂園、佳兆業(yè)、新力控股、正榮地產(chǎn)、金科股份、中梁控股、當(dāng)代置業(yè)、新城控股、合景泰富、世茂集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、首開股份、中國(guó)奧園、融信中國(guó)。這些房企仍具備“出線”的機(jī)會(huì)，尤其是業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率超過90%的房企。

其中，12月20日，中駿集團(tuán)公開宣布，“截至12月20日，中駿集團(tuán)銷售額首次突破千億元，已超額完成年度目標(biāo)”。由此，公開宣布完成業(yè)績(jī)銷售目標(biāo)的房企增至7家。但中駿此前曾下調(diào)過一次目標(biāo)。

除中駿集團(tuán)外，弘陽(yáng)地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、招商蛇口、雅居樂、寶龍地產(chǎn)、花樣年等房企業(yè)績(jī)完成率都在95%以上，也可以說已經(jīng)鎖定了“出線”機(jī)會(huì)。

房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)，有人得意也有人失意。富力地產(chǎn)、佳源國(guó)際、首創(chuàng)置業(yè)以及建業(yè)地產(chǎn)等目標(biāo)完成率甚至不足78%，按照目前的市場(chǎng)狀況，這些房企大概率將無(wú)法完成全年業(yè)績(jī)銷售目標(biāo)。

北京商報(bào)記者注意到，受疫情因素影響，首創(chuàng)置業(yè)于年初曾下調(diào)業(yè)績(jī)銷售目標(biāo)至800億元，但截至今年11月，首創(chuàng)置業(yè)僅完成601.1億元銷售額，年度目標(biāo)完成率為75.14%。繼2019年未完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)后，首創(chuàng)置業(yè)在今年或?qū)⒗^續(xù)“失約”。

調(diào)低業(yè)績(jī)目標(biāo)增幅

房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年上半年“遇阻”，有將近一半的銷售時(shí)間無(wú)法正常運(yùn)行，各大房企面臨巨大的業(yè)績(jī)壓力。下半年房地產(chǎn)銷售加速修復(fù)，今年的“金九銀十”更是給眾房企創(chuàng)造了業(yè)績(jī)沖刺的機(jī)會(huì)，11月這一強(qiáng)勁勢(shì)頭繼續(xù)保持。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月商品房銷售面積為15.08億平方米，同比增長(zhǎng)1.3%，增速比1-10月提高1.3個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售額達(dá)到14.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.2%，累計(jì)銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)5.8%，全年累計(jì)均價(jià)漲幅連續(xù)4個(gè)月基本保持穩(wěn)定。而從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，11月商品房銷售面積1.75億平方米，銷售額1.73萬(wàn)億元，量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)從7月起連續(xù)5個(gè)月刷新歷史統(tǒng)計(jì)最高值。

“由于受到疫情沖擊，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍采取‘后發(fā)制人’。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，從業(yè)績(jī)目標(biāo)完成情況來(lái)看，打折促銷固然給房企業(yè)績(jī)沖刺創(chuàng)造了機(jī)會(huì)，但同時(shí)也可以看到，今年各大房企在業(yè)績(jī)目標(biāo)設(shè)置時(shí)普遍趨于謹(jǐn)慎。

北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在所統(tǒng)計(jì)的35家房企中，業(yè)績(jī)目標(biāo)增速在20%以上的僅有8家，業(yè)績(jī)目標(biāo)增速處于10%-20%的有12家，而業(yè)績(jī)目標(biāo)增速處于10%以下的有15家，其中不乏恒大、融創(chuàng)中國(guó)、龍湖集團(tuán)等頭部房企。

值得注意的是，部分房企在今年不但壓縮了業(yè)績(jī)目標(biāo)增速，更有甚者業(yè)績(jī)目標(biāo)增速為負(fù)值。例如，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2020年業(yè)績(jī)銷售目標(biāo)設(shè)定為1300億元，這與2019年的1400億元相比，下調(diào)了7%左右;新城控股2020年業(yè)績(jī)銷售目標(biāo)為2500億元，較2019年2700億元同樣下調(diào)約7%。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，雖然疫情給房地產(chǎn)銷售帶來(lái)重大影響，但從市場(chǎng)狀態(tài)來(lái)看，房企降速發(fā)展是行業(yè)總體發(fā)展趨勢(shì)，逐漸舍棄“唯規(guī)模論”的粗放型增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)而注重企業(yè)運(yùn)行質(zhì)量是龍頭房企從去年就開始規(guī)劃的發(fā)展方向。

業(yè)績(jī)目標(biāo)之外的“重心”

“即使眾房企下調(diào)了業(yè)績(jī)目標(biāo)，今年前11個(gè)月的業(yè)績(jī)完成情況，與去年相比仍有差距。”在同策研究院資深分析師肖云祥看來(lái)，無(wú)法完成業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企，未來(lái)將面臨排名落后的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于融資、外拓都是負(fù)面影響;而完成業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企也未必是贏家，各大房企要關(guān)注業(yè)績(jī)目標(biāo)之外的“重心”，盈利指標(biāo)、回款率，則更能代表企業(yè)的“實(shí)力”。

肖云祥指出，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍保持高壓態(tài)勢(shì)，在如此政策環(huán)境下，市場(chǎng)預(yù)期不會(huì)發(fā)生大的變化。目前多家房企提出要做“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”，其實(shí)就是在規(guī)模和實(shí)際收益之間尋求平衡，尤其是頭部企業(yè)在規(guī)模上已經(jīng)達(dá)到了一定的體量，行業(yè)格局很難發(fā)生大的變化，此時(shí)房企大多著眼于從提升盈利能力方面考慮。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，在A股93家樣本房企中，2020年三季度的平均銷售毛利率為33.3%，2019年同期則為37.37%。從數(shù)量上來(lái)看，2020年三季度，有63家房企出現(xiàn)銷售毛利率下降，而2019年同期僅有36家;H股方面，79家樣本房企中，2020年中期銷售毛利率是32.5%，2019年同期是35.2%。從數(shù)量上看，2020年中期，有53家房企出現(xiàn)銷售毛利率下降，而2019年同期僅有37家。“結(jié)合政策、土地、市場(chǎng)因素，在一段時(shí)間內(nèi)，盈利能力走低的趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生變化。”肖云祥稱。

潘浩同樣表示，在房地產(chǎn)行業(yè)以穩(wěn)為主的發(fā)展趨勢(shì)之下，黃金時(shí)代的高杠桿、高利潤(rùn)模式正在退出市場(chǎng)。2017年調(diào)控以來(lái)，行業(yè)平均毛利率的逐年下降就是最好的證明。從發(fā)展趨勢(shì)上來(lái)看，未來(lái)包括土地、開發(fā)和人工成本在內(nèi)的企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本仍在上升通道上，但銷售價(jià)格增速將逐漸收窄，行業(yè)利潤(rùn)率下降并逐漸趨于穩(wěn)定是大勢(shì)所趨。因此，眾房企如何做到“高利潤(rùn)”，將是未來(lái)努力的方向。

除盈利指標(biāo)外，關(guān)注回款率在今年的房企業(yè)績(jī)會(huì)上也多有提及，越來(lái)越多的房企把回款率作為展示企業(yè)“實(shí)力”的指標(biāo)之一。據(jù)旭輝控股總裁林峰透露，“地產(chǎn)企業(yè)的‘造血’能力比融資能力更重要，為了回款，旭輝專門成立了回款小組，以回款作為各項(xiàng)考核指標(biāo)”。此外，綠城中國(guó)、陽(yáng)光城和華夏幸福等多家房企也強(qiáng)調(diào)銷售回款、提高現(xiàn)金回流速度。

“回歸到行業(yè)層面，隨著融資‘三道紅線’的出臺(tái)，回款率的重要性已不言而喻。”在潘浩看來(lái)，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加注重安全，從長(zhǎng)期來(lái)講也屬于行業(yè)健康發(fā)展的特征。在杠桿率下降的趨勢(shì)下，回款率上升的情況只會(huì)越來(lái)越多。

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