撰文 | AI財經社 廖凱

編輯 | 董雨晴

“斥資180億元拿地”，“試圖收購恒大物業”，這些新標簽讓一家銷售規模曾在百億徘徊十多年的老牌房企重回大眾視野。那便是1992年就進軍地產行業，曾被稱為華南五虎之一的合生創展。

11月2日晚間，合生創展公布了前十月的總合約銷售金額，錄得人民幣363.36億元，較去年同比上升約42.6%，已經超過2020年全年的358.34億總合約銷售額。

AI財經整理發現，合生創展這兩年實現了此前15年都沒有的突破，從100億走到了200億、300億的規模。有媒體報道，合生創展創始人朱孟依曾暗自立下目標，要保持每年30%-50%的增長率，一改以往沉淪徘徊的業績表現。

此后，合生創展在2018年開始嶄露頭角，2019年實現了突破。2018年，合生創展總合約銷售額達到149.75億元，同比增長62.27%，2019年首次突破200億銷售額，同比增長42%，去年實現358.34億元的總合約銷售金額，同比增長53.7%。

單從銷售規模來看，這樣一家去年才突破300億銷售規模的房企，今年甚至還試圖上演一次蛇吞象的壯舉——收購恒大物業。雖然現在交易存在分歧，一個想買，一個不想賣，但是根據此前兩家公司簽訂的協議，合生創展曾意圖以代價200.4億港元（約164.47億元）收購恒大物業50.1%的股份。

讓外界感到好奇的是，這樣一家“小”房企，為何有如此大的胃口？

關于合生創展，業內并不陌生，其身披隱形“地產航母”的名分多年。1992年，合生創展在香港成立，六年后就實現了港交所上市，并在2000年開啟了全國化擴張之路。這一連串動作下來，合生創展也逐漸走上全國房企的頂端。

2004年，合生創展迎來了發展史上最為輝煌的一刻，成為國內首家銷售額突破100億的房企。當時與它并稱“華南五虎”的恒大、碧桂園、雅居樂和富力，銷售額分別僅有14.4億元、32.4億元、45億元和64億元。時任萬科掌門人的王石，看著自己公司90億的銷售額，便脫口而出合生創展為“地產界的航母”一言。

不過曾經的“地產界的航母”，在“北伐”的過程中遭遇失利，曾在2003年耗資200-300億元投入的京津新城淪為“空城”，大量的投入并沒有換來足夠回報，拖累了其在其它城市的發展。據了解，合生創展創始人朱孟依當時還卷入了黃光裕一案，被銀行抽貸。種種因素疊加在一起，促使了他開始效仿港資房企“高溢價、多囤地、慢周轉”的經營風格，但這個模式也讓合生創展進入了沉淪，在規模上愈發掉隊。

數據顯示，截至今年上半年，合生創展的土地儲備為3048萬平方米，并且這些土地儲備多集中在北京、上海、廣州、天津、寧波等優質城市，有著增值的想象空間。

不過，改變經營策略的合生創展，債務規模穩定，“三道紅線”保持在綠檔范圍，成功避免了“高周轉”帶來“高負債”的爆雷風險。當然，這并不足以支撐合生創展逆勢高速增長，甚至擁有試圖收購恒大物業的底氣。從合生創展的收入構成來看，地產、商業、物業管理、投資，方方面面共同構成了其豪氣的支撐點。

尤其是股權投資領域，自從朱孟依之女朱桔榕在2020年1月正式接班之后，其展現了對投資的極大熱情。據了解，朱桔榕上任沒多久，合生創展陸續投資了平安保險、平安健康醫療、匯豐控股、中國移動、小米集團等企業，收益頗豐。據了解，合生創展股權投資包括一級市場私人股權投資及二級市場股票投資，投資方向主要是高科技、醫療健康、新消費、物流及供應鏈等領域。簡單來說，就是專挑熱門板塊投資。

據了解，合生創展背后還有龐大的商業投資帝國“珠江合生系”。擁有珠光集團、珠江投資、新南方集團等公司，產業也已經覆蓋到醫藥、電力開發、能源開采和保險等方面。

數據顯示，2020年合生創展錄得了約194.4億港元的凈利潤，其中有73.95億港元是股權投資業務貢獻的。朱桔榕曾表示，希望未來在資本、收益和利潤結構上，住宅地產、商業地產、股權類投資能夠各占三分之一。她還透露，整個非地產投資板塊，現在約為200多億元。按照去年合生創展凈資產30%左右來算，今年的非地產投資儲備將達到300億元。

不過，近一兩年來，在住宅地產上，也能夠清晰感知到合生創展正在開啟擴張步伐。其先是在去年以180億元拿下北京分鐘寺地塊，今年僅用了10個月就達成了去年全年的銷售額。股權投資方面，今年又試圖花164億元收購恒大物業，試圖擴大其地產投資版圖。

合生創展不顯山不露水的十多年，在業內人士看來，或許其再也摸不到地產行業的鐵王座，但它確是一家超賺錢的、安全的、小而美的企業。

不過，與合生創展擴張之路相伴的，是其逐年走高的負債情況。財報顯示，其債務規模已經從2018年的581.41億元，增至今年上半年的1837.36億元，兩年半增長近三倍。

今年上半年，合生創展債務推高尤為明顯，債務規模較去年年底1091.73億元增加了745.63億元。這背后包括了合生創展今年1月一舉拿下的總投資347億元的廣州天價舊改項目，以及以47億元拿下的北京分鐘寺土地項目，共計耗資394億元。

當然，合生創展不僅僅只有債務規模的增加，雖然目前“三道紅線”未踩，不過其暗藏的風險需要引人重視。數據顯示，合生創展的少數股東權益已經從2019年的21.81億元，增至今年上半年148.05億元。少數股東權益的增長，在業內人士看來是存在“明股實債”的風險，也會構成未來的債務壓力。

此前在傳出合生創展收購恒大物業兩天后，國際評級機構穆迪就將合生創展的評級展望從“穩定”調整為“負面”，表示對其高投資、快擴張帶來資金緊張的擔憂。

如今這艘“老航母”，開始放棄小而美的精致路線，重新開啟擴張之路，未來能夠走出什么新航線，仍舊是一個未知數。

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