出品《新視界》深度報道組 鳳凰網科技

作者 | 劉暢

編輯 | 趙澤

核心提示：

1. 做空機構渾水認為貝殼存在大規模的欺詐行為，包括將2021年第二季度至第三季度將 GTV高估了約126%，將傭金收入增加了約77%-96%。貝殼反擊稱，確保財報數據的真實性和規范性。

2.被做空之前，貝殼深陷虧損、裁員風波。2020年扭虧為盈之后，貝殼在今年三季度再度出現近18億元的虧損；從半年報到三季報，公司中介人數減少了3萬人，裁員傳聞纏身。

3. 渾水此前曾做空過瑞幸咖啡、愛奇藝、跟誰學、新東方、安踏體育、輝山乳業等，但并非每次都能得手。

在巨虧、裁員風波中掙扎的貝殼再迎打擊。

12月16日晚間，知名做空機構渾水突然宣布正在做空貝殼，認為貝殼虛增新房銷售總交易額126%以上。貝殼當晚即發起反擊稱，公司“堅決抵制任何機構的惡意做空行為。”

鳳凰網科技發現，在渾水做空之前，這家地產巨頭就已經深陷虧損、裁員等各種危機，上市一度被業界看作是貝殼的“補血”行為。

不過，貝殼上市之后，隨著利空消息不斷傳來，資本市場也出現了連鎖反應。相比于最高時期，貝殼市值已經下滑了超過682億美元（約合人民幣近4343億元），憑空蒸發超七成多。

做空報告稱，貝殼在公司財報電話會議上經常重復的口頭禪是“做正確的事，即使困難重重”，但渾水認為，貝殼的運營事實并非如此。

被指虛增交易額虛設“鬼店”，貝殼稱堅決抵制做空

12月16日晚，中概股貝殼突然被利空消息襲擊，做空機構渾水宣布做空貝殼。

渾水在一份并不長的公告中指出， 貝殼正在大幅夸大其平臺上新房銷售的GTV（總交易額）以及由此產生的傭金收入。

渾水估計，在關鍵的新房銷售類別中，貝殼在2021年第二季度至第三季度將 GTV高估了約 126%。

渾水還表示，貝殼聲稱其在2021年二季度和三季度的房屋銷售總交易額分別為11500億元和7880億元。而渾水從貝殼收集的數據表明，三季度實際數據為5210億元，高估了約 51%；調整部分二季度數據，大約產生了75%的高估。綜合估計，渾水認為貝殼將其二三季度的平臺總交易額夸大了約65%。

此外，貝殼還將其傭金收入增加了約77%-96%。而渾水發現這一點，是因為貝殼的投資者報告的交易量、商店數量和代理商數量與渾水從貝殼平臺的多月數據收集程序中獲得的交易數據之間存在巨大差異。

渾水還對貝殼的門店數量表示質疑。報告稱，貝殼第二季度末總門店數量至少夸大了23%。對平臺門店的實地考察和實地考察表明，貝殼在其平臺上將其列為“活躍”的門店，但在訪問時卻被關閉或不存在。渾水認為貝殼經營的經紀商數量遠少于其平臺上顯示的數量。

就像此前瑞幸咖啡被做空一樣，渾水通過對貝殼的初步調查（包括實地采訪和實地考察）證實了這些差異。

渾水舉例稱，南昌二十山中的中環店，該店在其平臺上顯示“活躍”，該經紀公司有近100 處待售物業。但是，當調查員根據注冊信息訪問該店的地址時，發現是一個廢棄的店面。

渾水還稱，他們在廊坊找到的51家門店中有19家是“鬼店”，僅這一個城市，貝殼門店數量就夸大了 59%。

“簡而言之，我們發現了大規模的欺詐行為，包括一項看似旨在掩蓋欺詐性收入的虛假收購。”渾水稱，這是一個存在大量欺詐的業務。

對于渾水的做空報告，貝殼當晚及時作出反應。貝殼在回應聲明中稱，注意到市場消息，貝殼確保財報數據的真實性和規范性，歡迎各種調查，但堅決抵制任何機構的惡意做空行為。

貝殼認為，“渾水因為不了解中國房產市場，缺乏對貝殼業務的基本認知和三張報表的正確解讀?！?/p>

渾水與貝殼你來我往，各執一詞。貝殼真實的交易數據也有待考證。

貝殼11月8日發布的三季報顯示，當季實現營業收入630億元，同比增長31.7%，實現總交易額為8307億元，同比下降20.9%。

其中，貝殼的存量交易總價值為3782億元，同比下降34.3%；新房交易總價值為4101億元，同比下降2.5%；新興和其他服務的總交易額為423億元，同比下降20.4%。

截至9月末，貝殼的門店數量為53946 家，比一年前增長20.2%。活躍門店為 49468 家，比一年增長20.2%。

貝殼表示，活躍商店的定義為平臺上的商店，不包括在過去60天內沒有促成任何房屋交易、過去14天內沒有任何代理人訪問過的商店等。

深陷虧損、裁員風波，貝殼市值已大減七成多

作為行業龍頭，貝殼是集線上、線下于一體的房屋交易與服務平臺。

2019 年，貝殼的總交易額達到了21280億元，在平臺上促成了超過220萬筆房屋交易，貝殼也由此成為中國最大的房屋交易和服務平臺。

截至招股書發布前的2020年6月30日，貝殼在中國103個經濟活躍城市擁有超過260個房地產經紀品牌、超過42000家社區商店和超過456000名代理商。

不過， 隨著“住房不炒”原則的落實，2016年下半年以來，多地陸續出臺市場調控政策，包括恢復或加強住宅限購、收緊信貸政策，而這也導致貝殼的交易量和利潤的下降。

招股書顯示，貝殼在2017年、2018年和2019年分別錄得凈虧損5.38億元、4.28億元和21.80億元。

貝殼在招股書中預計，公司未來將繼續產生大量成本和費用以進一步擴展業務，這可能使公司更難以保持或提高盈利能力。

但在2020年，貝殼業績實現了大幅增長。全年來看，貝殼營業收入為705億元，同比增長53.2%；凈利潤達27.78億元，首次實現美國通用會計準則下全年盈利。

不過，這種好日子并未持續多久。經歷了2020年及2021上半年盈利后，今年三季度貝殼再次陷入了虧損。

據三季報披露，貝殼當季凈收入為181億元，同比下降11.9%；凈虧損為17.66億元，調整后凈虧損為8.88億元。

業績承壓之下，貝殼也傳出了裁員傳言。

今年10月，多家媒體報道稱，貝殼位于上海、杭州、廈門等地的分公司先后裁員。

財報數據也印證了這一信息。貝殼2021年半年報中，公司中介尚有54萬人，而在三季報中這一數據降到了51萬人，3個月減少3萬人。

內憂之下，貝殼還卷入了官司。

招股書顯示，由于貝殼與多個房地產開發商、經紀品牌以及商店和住房客戶建立了合同關系，貝殼一直卷入因合同糾紛引起的法律訴訟。

例如2018年10月，在四川某房地產開發商（“原告”）提起的涉及合同糾紛的民事訴訟中，貝殼被列為被告，被要求退款和損害賠償約1.5億元。

隨著壞消息不斷傳來，市場也出現了反應。

2020年8月14日，貝殼上市首日以35.06美元的價格開盤，總市值達到422億美元。隨后的三個月里，貝殼股價一路高漲，到去年11月中旬，貝殼的市值已經飆升超過900億美元。

然而接連虧損、裁員風波之下，貝殼股價持續走低。截至2021年12月16日收盤，貝殼股價只剩18.31美元，市值為218.05億美元，相比巔峰時期蒸發了75%。

盡管如此，不少券商仍然看好貝殼。中信證券研報認為，2022年一季度，房屋成交有望回暖，二手房占社會房屋總成交不斷下降的局面也有望結束。盡管預計屆時房地產開發企業的融資借新還舊或仍存在問題，但貝殼生存環境有望恢復常態。

曾做空瑞幸、愛奇藝等 中概股殺手渾水也曾失手

做空貝殼的渾水什么來頭？

資料顯示，渾水成立于2010年7月，創始人為卡森·布洛克。由于創立以來大量做空中概股，一度被稱為“中概股殺手”。

據了解，“渾水”的名字取自中國諺語“渾水摸魚”，意指專門調查在資本市場里“渾水摸魚”的企業，又指“在渾濁的水中更容易摸到魚”。渾水此前曾做空過瑞幸咖啡、愛奇藝、跟誰學、新東方、安踏體育、輝山乳業等。

渾水近期最“成功”的一次做空是針對瑞幸咖啡。

2020年1月，渾水發布了做空瑞幸的報告，聲稱雇傭了92個全職和1400多名兼職調查員，收集了超過25000張瑞幸咖啡小票，錄制了11260小時視頻，發現瑞幸在2019年的第三和第四季度分別虛報銷量69%和88%。受做空報告影響，瑞幸股價盤中一度下滑26%。

和貝殼堅決抵制做空不同，2020年4月，瑞幸發布了一份令行業震驚的自查報告，稱公司2019年第二季度到第四季度，公司首席運營官（COO）劉劍和向他匯報的幾名員工，共同偽造了高達22億元的銷售金額。

瑞幸的自查報告一出，當晚股價盤前暴跌近85%，開盤后更是6次熔斷，最終跌幅鎖定在75.57%

不過，并不是渾水的所有做空都能產生如此深遠的影響。

去年5月，渾水做空教育機構跟誰學，稱該機構利用機器人刷單，并虛增了公司營收，至少有70%的用戶是假的。而跟誰學則堅決否認了這次做空，創始人回應稱，渾水“沒有弄明白跟誰學的在線直播雙師大班課模式”。

當日，跟誰學股價下跌7.31%，不過仍在可控范圍內。

去年4月，渾水表示，協助Wolfpack對愛奇藝進行了研究，隨后做空了愛奇藝股票。此前Wolfpack 認為愛奇藝夸大營收和訂閱用戶數量，具有向審計師和投資者隱瞞欺詐行為，在資產負債表上對沖掉虛增的收入。

遭到做空后，愛奇藝稱渾水與Wolfpack的做空報告“引用數據與結論嚴重失實，與實際情況不符”。有意思的是，就算被做空，收盤時愛奇藝股價居然上漲了3.22%，似乎并未受到不良影響。

更有甚者，可以在渾水的做空下“起死回生”。

2012年7月，渾水宣布做空新東方，直指新東方數據、教學區、學生人數均造假，此后新東方股價與市值暴跌超過七成。隨后，新東方聘請獨立調查團發布報告進行反擊，股價回升并在此后翻倍。

本次貝殼遭到做空，能否絕地反擊尚不可知，但貝殼抵制的態度很堅決。

貝殼稱，為保證投資者權益和不受錯誤信息引導，將在24小時內針對報告內容逐一拆解回復。

關鍵詞： 貝殼 渾水 股價 交易額 門店 數據 三季報 商店 愛奇藝 新房