撰文 / 張文靜

編輯 / 田晏林

這是萬科繼1995年、2008年后，上市31年來，第三次出現凈利潤下滑。萬科董事長郁亮在業績會上向投資者致歉。在他看來，財務數據只是最終結果，更深層的原因出現在企業的管理經營上。

“不管我的反思多全面，不管我的檢討多深刻，考試沒考好就是沒考好。2021年我們的業績表現不好，讓股東失望了。在這里，我向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意。”3月31日，在萬科業績會上，董事長郁亮話至此時，低下頭頓了幾秒。

萬科2021年財報顯示，該公司全年實現合同銷售金額6277.8億元，營業收入4528億元，同比僅增長8%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下滑45.7%。

數據有些刺眼。這是萬科繼1995年、2008年后，上市31年來，凈利潤第三次出現下滑。

（萬科集團董事長郁亮在業績會上 萬科官網視頻截圖）

“我知道今天大家來參加我們業績發布會，不是來聽我道歉的，而是關切萬科有沒有信心和底氣，能從今年開始實現止跌企穩回升。”郁亮說。

但在投資者看來，信任不是說出來的話，而是做出來的事。

兩個多小時的會議并不輕松。萬科管理層似乎也做好了應對一切質疑的準備。與以往萬科董事會秘書朱旭先花大量篇幅介紹業務不同，此次面對投資者和媒體，郁亮首先做了半個小時的自我檢討。他坦言，現在倍感壓力。

但似乎這種壓力感，自五年前從王石手中接過董事長職位時，就一直伴隨著他。因為很多人說，王石走了，萬科就變了。

縱觀這五年的行業形勢，似乎變的不只有萬科。此次業績下滑的背后亦折射出整個房地產行業正在經歷一場重要變革。

業績“洗澡”？

毫無疑問，萬科凈利潤大幅下滑，超出了許多投資者的預期。作為業內公認的財務最穩健的公司之一，明明2021年前三季度，公司凈利潤只下滑了16%，為什么到了年末，突然猛跌至45%？

業績會上，有機構人士質疑萬科存在業績“洗澡”的問題。

對此，萬科總裁、首席執行官祝九勝表示，完全理解股東的心情，利潤大幅下滑，主要因為有40%的結算分布在四季度，且投資收益在四季度盤賬時出現下降，以及對一些虧損的投資做了計提。

在祝九勝看來，萬科用這么貴的錢去“洗澡”，既沒有必要，更無可能。他舉了一個很通俗的比喻，“就像去公共澡堂洗澡，澡堂門票不能太貴。因為業績下滑，收入大幅下降，全體萬科人也付出了很大代價。”

祝九勝更愿意用“沖涼”這個詞。因為用涼水澆一澆頭，能讓頭腦更清醒。用冷水沖沖身子，能讓體格更健康。

相比祝九勝偏于業務層面的解釋，郁亮則直言，財務數據只是最終結果，更深層的原因出現在管理經營上。

“萬科過去一直是充分授權、分布式管理，造成了離散度大的問題，導致項目操盤能力分化，少數項目出現投資失誤。”郁亮表示。

一位熟悉萬科的行業人士告訴《財經天下》周刊，這些年萬科都是“小總部、大區域”模式，區域公司擁有投資、人事、產品、銷售等生殺大權。在這種模式下，區域公司過于強大，總部對其控制力較弱。

這就導致部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過于樂觀。而且各城市公司能力參差不齊，一些項目的投資預期沒有達標，從而影響了整體業績。

該行業人士稱，2015年開始，許多主流房企紛紛下放權力。區域公司變成“一方諸侯”的情況并不少見。“這是很致命的。為了完成總部任務，區域公司拼命拿地、回款，甚至犧牲利潤，也要拿許多高價地。這些失敗的爛攤子最后還是總部來收拾。”

回顧萬科近三十年發展，內部多次出現權力收放的爭議。

早期，萬科實行的就是總部集權制。1998年以前，萬科總部曾直接管控全國12個城市項目，但管控不到位導致一些項目出現收益不理想、開發節奏緩慢的問題。

后來隨著規模的迅速擴大，2004年萬科明確了“戰略總部、專業區域、執行一線”的新三級管控模式，將設計、工程、銷售等專業管理職能下放區域。

當時，在萬科的管理層看來，在追求效率優先的高速增長階段，這種充分授權、分布式實施能更快地響應市場、捕捉機會，最大程度釋放前線戰斗力。

2012年前后，萬科總部進一步放權，將人事、投資等重要決策權下放，集團只做“戰略總部”，負責創新研發、前瞻性研究和融資等。

有業內人士曾分析稱，萬科將權力下放，是一種良性的權力再分配，能夠克服企業規模增長后出現的大企業病和官僚化。

然而，過度的權力下放，容易造成“諸侯割據、擁兵自重”的現象。萬科顯然也意識到了這個問題。

業績會上，郁亮表示，萬科已取消集團合伙人層級，即通常意義上的高管，所有人都要下沉到前線。

《財經天下》周刊觀察到，過去的一年，萬科啟動一系列組織架構調整，將原先各區域公司共建形成的研究與開發專業公會，調整為開發經營本部，目的就是加強總部對區域公司開發的管理。

今年2月，郁亮還在內部強調“一盤棋”建設，表示要嚴格進行投資管理。

以往多次收權、放權帶給萬科的影響，給郁亮敲響警鐘。如何在收權與放權間找到平衡，是萬科管理層需要慎重應對的課題。

養兒子還是養豬？

在業績會舉辦的前一天，萬科旗下的物業公司萬物云，赴港上市的申請資料獲得中國證監會受理。財報顯示，2021年萬物云收入首次超過200億元，同比增長32.1%。

事實上，早在地產開發業務之外，萬科已逐步開啟物業、長租公寓、物流、商業地產等經營服務業務。

在郁亮看來，雖然地產開發依然有機會，但這不足以支持萬科未來高質量發展。“開發業務有天花板，必須提前布局。當增量機會變少，存量機會就多了。”

《財經天下》周刊注意到，截至目前，除了物業服務，其他多元化業務對萬科營收的貢獻尚不足為觀。2021年，來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入為4299.3億元，占總收入高達95%，而物業服務占比僅有4.4%。

郁亮坦言，經營服務業務在財務上確實和地產開發業務不可比，現在乃至未來相當長時間內，收入比例大部分還會來自地產開發。

“不可比”不意味著沒價值。盡管收入沒有地產開發高，但萬科的多元化業務還在成長。萬緯物流2021年收入32億元，同比增長69%，穩定期項目營運凈收入（NOI）率達6.5%；萬科泊寓2021年收入同比增長14%，NOI同比增長193%；商業地產領域，印力2021年收入同比增長24%，NOI同比增長17%。

郁亮衡量經營服務業務成功與否的首要標準就是上市。

郁亮經常舉海天醬油的例子，他說海天醬油差不多用萬科去年下降了30%的利潤，創造了比萬科多80%的市值，“看來海天的1塊錢跟萬科的1塊錢價值不一樣。再比如說我們看到今天行業里，很多物業公司的市值超過了地產公司，這說明地產的1塊錢跟物業的1塊錢也是不一樣的。”

所以郁亮相信，未來這些經營、服務業務也能創造收益。只不過，這一天或許需要等待久一點。

郁亮介紹，萬科對待新業務通常有兩種方式：一種是當豬養，養大后賣肉賺錢；另一種是當兒子養。“萬一他得了諾貝爾獎，成為大科學家呢？我們就可以通過知識來賺錢，不用賣肉。”

萬科當然期待把這些業務都當“兒子”養。業績會上，萬科物業事業集團首席合伙人朱保全表示，萬物云上市主要考慮到“孩子成人了”，需要引入國內外的投資者。

但目前，物業行業上市紅利正在逐步消失，互聯網科技巨頭股票大幅下跌，港股整體股價處于歷史低點，萬物云也要面對新的考驗。

郁亮承認，公司為了發展多元化交了不少“學費”。畢竟不是所有業務都能走到上市這步。多重賽道的探索難度和付出的成本，超出了萬科最初的預估。

他以長租公寓舉例，稱如果沒有做城中村的“二房東”業務，或許萬科的長租公寓早就可以賺錢了。然而，商業世界沒有如果。

在祝九勝看來，這些多元化業務需要找到更多一手錢、長錢和有耐心的錢，“跟開發業務不一樣，把握好結構和節奏的前提下，才能適當加大投資。”

萬科的機會在哪？

直到現在，投資者們討論起萬科，還是忍不住提到王石。他們認為，在某種程度上，管理者往往能夠決定一家企業的命運。

但在當前的行業形勢和市場環境下，沒有哪個管理者和哪家房企能全身而退。

今年3月份，在短短的9個交易日內，萬科A股價從人民幣19.5元跌到14.4元。管理層一下子慌了。面對這種非理性的下跌，他們決定用回購來維護股價。

據朱旭介紹，因為處于年報窗口期，回購訴求沒有獲得聯交所批準。所以在3月30日財報公布當晚，萬科立刻拋出了回購計劃和董監高增持A股股份計劃。

為了進一步緩解凈利潤下降，帶給股東的分紅損失，萬科甚至宣布，2022年董事會要把分紅比例從往年的35%左右，特別提高到了50%。

這是萬科連續30年現金分紅以來，歷史上比例最高的一次派息方案。不過朱旭表示，未來公司還是會把股息分紅的比例穩定在35%至40%。

股價的高低在一定程度上反映了投資者對企業發展信心的強弱。而這份信心往往需要上市公司的業績作支撐。年初，郁亮在內部講到房地產行業進入“黑鐵時代”，引起業內熱議。而今，萬科的這份財報似乎印證他的論斷，并且讓郁亮成了第一個向投資者公開道歉的房企高管。

其實除了凈利潤下滑之外，萬科的凈負債率只有29.7%。有息負債總額2659.6 億元，同比僅增長2.9%；且報告期末，貨幣資金1493.5 億元，貨幣資金對于短期債務的覆蓋倍數為2.5 倍，較2020 年末提升約 0.2 倍。整體財務數據還算穩健。

前段時間，福州萬科已獲興業銀行并購貸款近30億元，用于支持福州萬科通過股權收購、整體操盤的方式補充在建項目資金。

對于是否會抄底一些資產，郁亮表示，萬科會把握兩個原則，首先保證自身的財務安全，不給行業添麻煩。“在此基礎下，盡我們所能去做一些對行業健康發展、良性循環有利的事，所以我們也會留意相關的機會。”

目前，政策層面表態要促進房地產行業健康發展和良性循環，且房地產行業仍然是規模超過10萬億元量級的巨大單一產品市場。在郁亮看來，伴隨城市發展，這個生意是能常做常新的。

業績會上，郁亮和萬科管理層立下了“止跌企穩、穩中提升”的目標，稱明年會交上合格答卷。帶著對多元化業務破局的期待，重整管理方式之后的萬科，留給管理層證明自己的時間非常緊迫。

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