撰文 / 李逗

編輯 / 董雨晴

大約在一周之前，王文學召集了200多位核心員工，重新回到華夏幸福河北廊坊總部。福朋喜來登酒店里，酒桌擺了近20個，員工從晚上7點多一直喝到了深夜。

(資料圖片)

王文學難得高調露面，酒一連喝了好幾壺，看起來心情很不錯。他跟員工信心滿滿地宣告：幸福活得了。酒宴前一天，華夏幸福剛剛公布了債務進程化解過半的消息。

然而，解決華夏幸福的下半場危機，只靠以前“大開大建”的產業新城模式，已經行不通了。老王面臨著一道事關公司命運走向的選擇題。

酒宴當天，他宣布了一份輕資產轉型策略：不做產業地產開發，轉而做產業輕資產服務，并將探索“代建、裝修、物業”等業務。

新的業務版圖拉得很大，但大家聽來聽去發現，王文學還是沒丟掉產業新城這個老本行。盡管在過去兩三年里，他在產業新城之路上摔了不少跤，也自我反思過很多次。但痛定思痛后，老王最終還是拾起了產業新城這個老飯碗。

過去那個重資產開發的時代里，他是那個開天辟地的“王”。但“大開大建”的模式過去后，老王正在努力搭上新時代的船。

變成乙方，“跪著”賺錢

2022年6月份，浙江溫州海洋經濟發展示范區（以下簡稱為“溫州海經區”）正式掛牌還不到一個月，很多大型項目投資的消息，已經開始紛至沓來。

華夏幸福輕資產模式的正式啟動，正需要一個華麗的開場。而開發區、高新區歷來都是各地經濟轉型發展的先鋒陣地，享受著政策和資源等一系列優待。

通過“招商顧問+輕資產”的模式，華夏幸福為當地導入了一家鋰電池干法隔膜企業——盈博萊。盈博萊宣布，計劃投資30億元，一期計劃投資12.4億元，最早將于今年四季度完成首期投資投產。

其還表示，致力于發展海上風電產業集群“溫州海經區”，目前已落地12個新能源產業項目，總投資金額達1258億元。招商方面的工作也是緊鑼密鼓的接洽，累計對接專業運營機構50多家次。

這種招商模式，在很多地方已經是常態了。各地雖然有著招商引資的強烈愿望，但拿出來擺到談判桌上的，大多還是土地優惠、稅費減免等常規套路，對產業深入研究的并不多。

圖/視覺中國

從事產業招商的楊林（化名）說道，“當下環境下各地政府都面臨這些問題，都需要輕資產招商運營公司。”其補充到，“現在各地政府招商壓力都很大，但相關人員配置并不多，根本忙不完，而且還涉及靈活性的問題。因此，必然會在市場上尋找一個第三方的專業團隊 ，把招商工作外包一部分出去，更高效也更靈活。”

只不過，在整個溫州海經區的落地項目里，盈博萊的加入，并不顯得十分耀眼。華夏幸福引進溫州海經區的投資額，僅占了這個投資池十分之一的比例。

從全國的布局來看，華夏幸福已經完成了3個輕資產項目對接。

雖說3個輕資產項目并不多，但對于華夏幸福而言，這已經是另一個新故事的開篇了。

生于1988年、在華夏幸福分管戰略的副總裁林成紅對此解釋為，華夏幸福要從甲方文化向乙方文化轉變，由“躺著賺錢”向“跪著賺錢”轉變。

“以前公司賺錢很容易，主要的產業新城及相關業務里，只要園區內企業有了新的投資，公司就能分走45%的投資額，躺著賺錢。新的戰略，要重塑以產業發展為核心的政府服務體系和以空間服務為核心的企業服務體系。”華夏幸福方面表示。

重資產時代的遠去

產業新城的老路，華夏幸福已經走了20多年。PPP模式尚未正式命名之前，老王已經趟出了一條非主流的產業模式。

在其他開發商單純靠賣房賺錢的時候，華夏幸福卻能一邊賣房、一邊幫政府把產業和稅收掙回來。

這種“一手握著產業，一手握著地產”的模式，讓華夏幸福無往不利，最終成就了一家中國Top10以內的房地產公司，一位登頂富豪排行榜的小鎮青年王文學。

2017開始，華夏幸福走上了戰略性擴張道路。它開出了一個慷慨的條約:只要有企業到產業園區內落地投資，華夏幸福就能分到45%的投資額。而對地方來說，這也是一個沒什么風險的買賣:既能把地賣了，還能把當地招商的壓力分擔了。

很快，華夏幸福的產業新城模式，開始被復制到全國各地。然而，事情也開始往令人不安的方向發展。

環京限購、銷售下滑等情況，讓華夏幸福對于產業地產的暢想，變成了泡影。原本用于平衡產業長周期投資風險的地產銷售，不再高速運轉。2017年開始，擔當華夏幸福“現金牛”的住宅銷售板塊孔雀城，陷入銷售困境，集團賬上的現金流幾乎腰斬。

“產業地產目前還沒有形成全國性的產業布局，華夏幸福在這方面是開了個先河，但是它所面臨的困難也是源于此——產業攤子鋪的太大了。”產業運營從業人士王鵬（化名）認為，如果是全國各地的房價都上漲迅速，華夏幸福用商住用地還能彌補產業用地的長期性問題，模式還將會繼續運轉。但現在來看，當下的房價走勢讓華夏幸福已經無以為繼了。

圖/視覺中國

銷售市場的下行，帶來的是華夏幸福整個產業模式的崩塌。沒有了銷售回款作支撐，產業園區的一系列運作開始不斷產生摩擦。

標準排名研究院院長謝良兵介紹道，“一般來說，一個產業園區從開建到成熟，往往需要十年的周期，其中任何一環出現問題，都會進一步加大風險”。而對于依賴政企關系的華夏幸福來說，風險被放大了很多倍。

“地方的業務審批相對是緩慢的，很多事情就得往后排，可能一拖就兩三年，而產業的回收周期又比較漫長，這就導致拖欠各種各樣客戶的款項，后來的發債也是舉步維艱。”王鵬介紹道。

在很多區域，華夏幸福的產業地產魅力，開始迅速褪色。

以山東為例。初入北方大省山東，華夏幸福的產業新城大計，遭到了嚴重的水土不服。王鵬回憶道，當時華夏幸福專門從地方體制內招人，做山東某個區域的總經理，以此推動產業新城計劃，“但是土地一直沒能拿下來，后來就不了了之了。”

據王鵬透露，因為拿不到地沒有項目，華夏幸福多個分公司的人都被裁撤了，“山東分公司被裁撤以后，這個老總只能到總部做一個顧問的閑職。”

而對于那些在建的產業新城來說，一系列新麻煩也開始浮現。

華夏幸福最輝煌的時候，開發的產業新城達到了77個，布局了15個都市圈。但由于區域選擇不佳、產業導入不多等因素，部分產業新城，并沒有抵擋得了市場風險。

2022年4月， 華夏幸福轉讓了首批產業新城項目。位于廊坊市廣陽區及永清縣的產業新城項目，均出售給了當地城投公司。

而如今，在產業開發模式上“吃了虧”的華夏幸福，也很難再有機會賺重資產的紅利了。

2019年財政部10號文發布后，產業地產投資模式受到很大影響。這以后，國內八大建筑央企迅速進入到一級開發領域，形成的體量已經遠遠超過過去幾年民營企業所做的量。

無論如何，華夏幸福產業地產的舊模式，很難再有新故事了。

“輕資產”真的香么？

當下，王文學必須得下定決心做個大調整。他把賭注壓到了產業新城的輕資產模式上。他為產業新城找了條新出路，做起了輕資產的生意。

比他早幾年踏入“輕資產”這條河流的，是地產圈的另一個老王——王健林，那個現在被視為地產行業少數贏家的人。王學文也打算摸著輕資產的石頭過河。但，打破一道硬墻，從來不是易事。

眾所周知，華夏幸福的核心優勢是產業園區開發，業務范圍從一級土地開發、基建投資、園區租賃、住宅銷售等一條龍服務。

但對于來到輕資產賽道的華夏幸福來說，業務就不再像當初看起來那么誘人了。原有的基建投資、一級土地開發等資源優勢不再有了以后，華夏幸福和地方政府的有力連接，也被中斷了。

“你很難再去整合很多資源了，因為你的籌碼少了，你說了不算。這就與一些代理招商公司差別不大，只是作為代理去做事情，當然這種事也是最安全的。”在從業人士陳星（化名）看來。

圖/視覺中國

與重資產模式不同，輕資產要想盈利，極其考驗園區的運營和服務能力。這意味著，園區的服務能力必然是優秀的，才能夠帶來更豐厚的利益。

然而，“賣服務”是輕資產商們的一貫劇情，它的故事前提在于前期的夯實招商。怎么能真正給政府拉來項目，這是問題的關鍵所在。

提升產業招商能力上，王文學不是沒有傾注過心血。華夏幸福副總裁孟驚曾介紹，“（華夏幸福）有三分之二的人在一線招商，有點像政府的招商一局、招商二局”。

在廊坊一次“對外開放”工作會議的報告中，王文學曾自豪地透露過招商引資的秘訣：“可以說全國這些企業，每個行業里面有多少家企業，老板是誰，秘書是誰，電話多少，我們有GPS定位系統，長期跟蹤，不斷服務，挖掘投資機會。”

然而，時過鏡遷。無論是政府的招商需求，還是企業的投資需求，都有了明顯的變化。至少，企業的投資落地需求，不再僅僅看中以前的那些稅收優惠了。

陳星介紹稱，“以前是地方給企業一塊地，給你地價便宜點或者稅收減免一點，其實大同小異，很難吸引到企業。企業關注的是產業資本招商，就是說企業能拿到多少錢，甚至說能有多大的市場回報，但這些需求，光靠華夏幸福未必能做到，它能發揮的空間很有限。

而經過市場多年的激烈競爭，地方政府的招商引資也變得越來越專業了，且占有明顯的優勢地位。雖然代理商們擁有一定的經驗技術優勢，但對比之下，地方能給到的空間顯然更大，具有政策傾斜、官方支持、信息支持、協調效率等多方面優勢。

“華夏幸福做代理各地也是歡迎的，但它能提供的更深層次服務并不多，只是多一個渠道為當地提供信息。等到項目落地后，華夏幸福會收到相應的投資獎勵。但各地不光有這一個招商渠道，它對所有招商企業都是這樣。”陳星告訴《財經天下》周刊。

不過，從另一個意義來講，華夏幸福做產業輕資產模式，也算是緊跟時代潮流。存量資產運營已經成為產業地產的趨勢和方向。在存量的基礎上盤活現有資產，創造資產增值，是政策大力引導的方向。

謝良兵認為，如果能在產業招商方面升級模式的話，也不失為華夏幸福借此翻盤的好機會。

“現在各地政府都在大力做產業盤活，給產業做一個新的地位。以前都是老舊工廠，制造業的車間，現在會通過產城融合的模式，把它重新激活。在這方面，對存量產業的運營還是很迫切的。”

王文學并不認輸

從火鍋店起家的王文學，一路打拼得很不容易。欠債還不上錢的焦慮，王文學很早就體會過了。

22年前，因為搞裝修業務，王文學也欠了一屁股債。年僅26歲的小鎮青年，當時表現得頗有覺悟。他一把手燒毀了裝修合同，并聲明不再討要欠款。這種以退為進的策略，讓王文學順利獲得了第一塊兒開發出售的土地，踏進了房地產的大門。

最近的一次因為討債被圍困，還是發生在今年春節前。因為無法兌付賠償款，他讓被裁員工們圍堵在了廊坊一家賓館里。

面對討債的員工們，王文學鎮定回應道：“從哪來回哪去，把我告上去說我沒錢，能解決問題嗎？”他告訴員工，公司還有很多房子要交付，還要給農民工發錢。

2021年以來的這次危機，卻算得上是王文學最難熬的階段了。王文學向外界坦承，年內需償還債務達千億，目前可動用的資金只有8億元。他懇求債權人給予“時間”，決定“先不還錢、保證有序經營”。

他還罕見進行了創業23年來的首次深度反思。他說自己好高騖遠、錯判環京地產形勢；長三角（大灣區）等新區尚在培育期，未達預期。個人膨脹，擴張激進，抓規模不重效益，管理不夠精細等等。

在今年年初的一次債務大會上，他提出，希望講點義氣的弟兄們留下來，幫幫他幫幫公司，向債主懇求時間、向社會及員工懇求幫助。曾經以485億元登上河北首富寶座的老王， 一度失去了往日的雄心。

不過，大佬的世界里，永遠沒有失敗二字。恒大背負萬億負債，許家印依然在至今一車未見的恒馳汽車動員會上，還能談笑風生。債務危機解決到了一半的王文學，心態也更加樂觀多了。

的確是有一些變好的跡象發生。自去年9月底官宣債務重組方案之后，華夏幸福正在逐漸走出泥濘，債務重組上有了不少進展。靠著賣資產、展期、抵押等一系列動作，解決了將近一半的債務。

根據華夏幸福最新公告，經過歷時一年的債務重組后，與2021年12月底1078億元金額相比，其累計逾期債務已經下降超過一半，但仍然高達464億元。

華夏幸福最新的表態是，計劃在2022-2023年完成債務重組，至2025年，華夏幸福還將實現全面轉型。

最近兩年以來，大部分公司都出現過或多或少的流動性危機。現在，沒有了產業開發這個護城河，華夏幸福這艘中國最大產運營商能否安然抵達河的對岸，還沒人說得準。

關鍵詞： 華夏幸福