近期，去年一度登上熱搜的“提前還房貸”又再次被熱議。不過與去年不同，如果說去年多數的還款人還抱著觀望、猶豫的態度，那么今年相比于去年，選擇提前還貸的人更多了。而不斷增加提前還貸的還款人，也使得銀行開始設置各種隱形門檻，試圖延緩提前還貸。

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但是，與居民高漲的提前還貸需求相比，市場卻出現了各種勸阻的聲音。有很多“專家”指出“扎堆提前還貸并不可取”，銀行也通過各種方式提高了還貸的門檻，如線下申請、提前預約、每日限人數等。但居民看起來并不買賬，有銀行表示提前還貸的預約已經排到的五月甚至六月。

為何出現“居民報復性還貸”的情況？銀行、輿論又為何想方設法延緩居民還貸？對于還款人而言，又該如何衡量提前還貸的得與失？

先來看為何近期再次出現“報復性還貸”的情況。對于還款人而言，有沒有足夠的資金與資金未來的用途，是影響房貸還款人決策最重要的兩個因素。在資金的來源上，對于很多迫切要求提前還貸的還款人而言，這部分人多數為上班的中產收入者，多數人也都能夠在年底獲得一筆金額不小的年終獎，這部分增量的資金，是影響他們選擇提前還款的重要因素之一。

至于資金未來的用途方面，很多人過去不選擇提前還貸的原因之一就在于這部分錢能夠取得更高的收益。提前還貸的金額并不算小，相比于平均5%～6%的房貸利率來說，如果十年前，可以買到收益率10%左右的剛兌信托，如果五年前，也仍然可以買到收益率8%左右的信托，而如果是疫情發生的三年前，即便可以買到6%左右的信托產品，卻要開始承受信托產品暴雷的風險。

也就是說，在過去，講買房使用貸款節省下來的資金用于理財，取得的收益率完全能夠覆蓋房貸利率，取得很好的套利效果。對于絕大多數人而言，自然會選擇貸款，而非是提前還貸。

到今天，曾經高收益率的剛兌信托已經不復存在，凈值化的理財產品一次又一次的教育了投資者。可以說，能夠達到比肩過去存量房貸利率水平的理財產品，在市場中少之又少，此時再將這部分富余的資金用于理財，不僅收益低、無法覆蓋房貸的利息支出，一旦遇到所投產品遇到“暴雷”的風險，更有本金損失的風險，因此很多人也就選擇了提前還貸，來減少房貸的利息支出。

除了是否有充足的資金和對資金未來用途的考慮外，從眾心理及對未來防御性的心理預期可能是導致提前還貸的另一重要因素。春節期間的走親訪友，親朋好友間的討論永遠都逃不開房子相關的話題，2022年房地產調控政策經歷了一百八十度的大轉彎，房貸利率關系到每個購房人的切身利益，很多在春節前已經提前還貸的還款人將自身的經歷言傳身教后，自然能引起更多人的認同，也更能讓人感同身受。

筆者的一位朋友，就是在春節期間同學聚會時，聽了同學還清房貸后“無債一身輕、心理放下了一塊大石頭”等感慨后，春節后立刻選擇了提前還清房貸。

而防御性心理則可以理解為居民對過去幾年疫情影響產生的“后遺癥”。對于房貸還款人而言，房貸每個的月還款是剛性的，無論居民是由于何種原因出現的房貸逾期，都會面臨接踵而至的征信不良記錄、催債等后果，而銀行對還款人突發情況的應對顯然無法設身處地為還款人考慮，即便后來出臺的延期還款等政策，也都是在很久以后了，但是對還款人的傷害早已造成。

同時，能否成功申請延期暫且不說，復雜的申請流程就已經勸退了一大部分人。在對這種情況有了深刻的認識后，即便疫情消退，工作生活恢復正常，收入也回復正常，很多人也會優先選擇節衣縮食，還清房貸，以防止未來再次發生類似的情況。某種意義上，這也算是疫情后產生“疤痕效應”的一種，傷口雖好，康復后也仍然影響著居民對未來的決策。

因此，對于那些選擇提前還貸的還款人來說，所謂的“報復性還款”只是選擇了一個對自己更有利的選項而已，這種益處并不僅僅體現在對經濟利益的衡量上，更體現在心理上的好過。

除了還款人外，在提前還款事情上涉及的銀行和官方而言，影響則更直接簡單。對于銀行而言，商業銀行賺的就是“左手吸儲，右手放貸”的生意，放貸質量如何直接影響的就是銀行的資產質量。對于國內的銀行來說，房貸可以說是一項長期穩定生息的最優質資產。

首先是利率高，在過去的五年間，首套房貸平均利率維持在5%-6%之間，二套房貸利率則更高。與之相比，三年期、五年期存款利率長期維持在3%附近。

其次期限長，房貸普遍為15～20年，是銀行信貸資產中，長期且穩定的生息資產。

最后，個人房貸的風險較低。國內房貸首付比例普遍在30%左右，杠桿比例較低，同時借款人收入水品普遍較高，且個人逾期的后果嚴重，是個人最優先要償還的款項。更重要的是，房貸是一種抵押貸款，即便個人房貸真的逾期，銀行在已經收取30%的首付和一定期限的還款后，對借款人的房貸進行資產處置，賠本的概率較小。

因此，對于銀行的經營而言，房貸是一種風險較低的優質資產。如果提前還款的人多額度大，對銀行的利息收入當然會產生很大影響，所以銀行并不希望居民提前還貸。

也正因為此，我們能夠看到很多銀行通過各種設置隱形門檻或提高門檻來延緩居民提前還貸的節奏，如必須線下申請、設置每日預約還款的人數、收取一定違約金等。

從銀行的角度來說，這種設置無可厚非，不過對于想要提前還款的房貸還款人來說，當然是非常的不便利。個人有根據自身實際情況選擇提前還款與否的權力和自由，銀行作為貸款的提供者，理應為借款人提供提前還款的便利，現在反而設置各種門檻。這種做法短期來看能夠延緩提前還貸帶來的資產縮表壓力，但對于用戶的不友好，長期來看只能是損失掉用戶的信任，降低用戶對銀行的信任度。

除了銀行外，官方站在政策制定者和執行者的角度，也同樣并不希望看到大規模的提前還貸，所以我們也能看到官媒并不鼓勵“扎堆提前還貸”。提前還貸對于經濟的影響有很多方面，但從還款人的角度來看，在家庭總資產一定的情況下，將資金用于提前還貸，必然會一定程度上減少日常的消費和投資，是一種典型“資產負債表收縮”的情況。

而居民消費和投資的收縮，必然會對經濟產生負面的影響。正如日本在上世紀90年代經濟危機之后的表現，居民少消費、少投資，經濟必然失去活力，經濟的發展也就無從談起。因此如果站在官方的角度，當然不希望提前還貸大量的出現。

對于個人來說，當然不需要站在官方或銀行的角度去考慮問題。但是，這種對個人有利的事情大量發生時，長期來看又確實對個人可能不利。試想，如果提前還貸大量發生，引起個人消費投資的普遍性收縮，進而使得經濟活力下降，經濟發展速度下降，又會使得就業機會減少，個人收入增長放緩甚至下降。只不過這種負面的影響長期而緩慢的，且影響面廣，傳導路經長，并不直接作用于個人。

相比之下，提前還貸對個人的心理壓力、家庭經濟的有利影響卻是立竿見影的。所以個人在提前還款有利的情況下，當然是選擇提前還貸。

那么對于個人來說，到底要如何衡量提前還貸的得與失，如何計算劃算與否呢？

正如前文所提，有沒有足夠的資金是第一考量的因素。盲目跟風的扎堆去提前還貸當然不可取，或者有的人通過違規套取消費貸或經營貸來還款，同樣風險很大，一旦被查出貸款用途不符合要求，銀行要求提前還款對個人現金流的影響，以及個人在銀行的信用，對于個人而言弊大于利。

其次就是準備用于提前還貸的資金，如果用于其它用途，如投資，能否產生比房貸利率更高的收益率。需要注意的是，不要用投資股市或股票型基金的收益率去進行對比，雖然從理論上來說，通過長期持有或定投等方式產生的收益率確實可能能夠超過房貸利率，但在這個過程中，投資者大概率要面臨超過40%的最大回撤，個人也要大量的去學習理財知識。

換言之，投資者需要長期穩定的堅持，一定的基金、股票或理財的知識儲備，對市場的判斷能力等，才能有希望通過基金等權益類產品的投資，取得超過房貸利率的收益率。但從國內股民、基民的實際投資情況來看，這種人毫無疑問是少數的。

比較方便容易計算的收益率應該是銀行大額存單、穩健的高端理財等產品的收益率，這些才是廣大的提前還貸人群最易理解，也是最容易接受的理財產品，如果通過這些最普遍理財取得收益率能夠覆蓋房貸利率，當然應該選擇將這些錢用于投資，而非提前還貸。反之亦然。

因此綜合來看，提前還款并不適應于所有購房者，國內一二線與三四線城市的樓市和房貸政策也不盡相同，不同地區政策差異也較大，每位貸款人實際資產情況和收入現金流也各不一樣。

提前還款要根據購房者自身需求來把握，綜合權衡好自己的投資能力，家庭的可用資金情況，以及自己的心理情況，來確定提前還貸與否。

關鍵詞： 房貸利率