文| 李惠琳 

編輯| 鐘黛 譚璐

樓市持續降溫，貝殼找房有點扛不住了。

10月11日，消息稱貝殼找房開啟裁員，上海研發團隊全員被優化，補償為“N+3”。貝殼找房官方回應，對上海地區金融等部分業務進行調整，涉及員工優先提供內部轉崗機會。

人員收縮是可以預判的。

今年5月以來，多數熱點城市收緊調控政策，二手住宅市場成交量持續下滑。易居數據顯示，9月，11個熱點城市二手住宅成交量僅為4.3萬套，同比跌45.5%，新房銷售也大幅下降，而貝殼的收入主要來自房屋交易傭金。

于貝殼來說，正走到創業來的至暗時刻。風光上市的14個月來，股價一度跌破發行價，市值相比高峰期縮水七成。

寒冬不期而至，貝殼找房迎來周期性拐點。

交易轉涼

貝殼找房上線，滿懷雄心。

2018年，創始人左暉在鏈家基礎上，表態要不惜一切代價做成平臺，“希望這個平臺上達到100個品牌，有一個鏈家還有其他99個。”

貝殼前員工陳晨告訴《21CBR》記者，相比其他中介品牌，貝殼的優勢在于兩個：

一是真房源，交易價格明確，貝殼只有在收到業主委托書以及房產證、身份證的文件后，房源才能在外網展示，且報價須依照其測評大數據價格，上下浮動不超過4%。這對意向買家很有吸引力。

二是經紀人的ACN合作網絡（Agent Cooperate Network），其將服務鏈條拆分為不同環節，每個環節參與的經紀人，都可獲得相應的傭金收入。

新模式下，房源共享、聯合銷售、傭金分成，分散的中介和服務商涌入貝殼，網絡持續膨脹。

截至2021年6月30日，包括鏈家在內，貝殼連接門店達5.29萬家，連接經紀人達5.49萬人，新經紀品牌超265個。龐大的加盟及合作門店，也帶動GTV（交易額）大幅增長。

2021年上半年，貝殼總GTV達2.29萬億元，營收達449億元，凈利潤為31.4億元，三大指標漲幅均在64%以上。

上升勢頭，在年中戛然而止。

伴隨二手房指導價等政策密集發布，熱點城市交易迅速轉涼，單單6月份，貝殼50城二手房成交量環比下降約20%。

2021年二季度，貝殼二手房營收為96億元，同比僅增4%，與這種疲弱對照的是，一季度的收入同比增速高達202.1%。

交易量迅速轉淡，部分門店已支撐不下去。

“最近幾個月，門店都沒有簽到單。”一位深圳貝殼中介小譚告訴《21CBR》記者，當地不斷有德佑、糯家等加盟門店關閉，經紀人出走轉行。

來源：猩猩淘房記

《21CBR》記者注意到，推行二手房指導價后，原來交易價不再向外網展示，貝殼下架了限價區域的大量房源，未下架房源也不再顯示成交價，只有通過中介在內網才能查詢。

在陳晨看來，貝殼由交易價線上“引流”的能力下降，對于外網的價值大大削弱，后續只能靠線下服務來爭奪客源。

新房失速

貝殼著力培育的新引擎，也在失去動力。

二手房是鏈家的起家業務，GTV一度占比超過70%。近年，房企“三道紅線”壓頂，去庫存需求急迫，貝殼新房業務迅速起量，業績貢獻加大。

2020年一季度，貝殼新房交易服務營收首度超越二手房，此后營收持續領跑，2021年二季度已增至139億元，總營收中占比約60%，且增速同比增長31.9%，貢獻了增長的主力。

小譚告訴《21CBR》記者，所在門店的全部重心都在新房上。

然而，新房業務的利潤帶動作用受限。

2021年第二季度，貝殼新房GTV為4983 億元，大量由關聯代理和其他銷售渠道拉動，為此貝殼向外部渠道支付的傭金分成達94億元，同比大增51.4%，占總營收成本的一半。

更要命的是，市場觀望情緒下，新房交易也陷低迷。

2021年國慶假期15城商品住宅銷售情況一覽

58安居客房產研究院數據顯示，55個城市9月新房成交量出現同比下滑，下滑幅度平均達47%，接近腰斬。

政策威力還在延續，無論新房或者二手房，成交量的預期均不樂觀。以深圳為例，今年9月二手房成交1765套，12年來首次跌破2000套。

“限價區域成交量會非常慘，有腰斬的可能，其他區域能分流一點客戶，也不會太多，現在是觀望情緒濃厚。”陳晨認為。

蛋糕變小，貝殼的對手在變多。

不想被抽傭的開發商已在自建平臺，萬科、碧桂園等紛紛成立官方房屋交易平臺，一定程度會削弱貝殼的力量。

大勢不利，貝殼在滑入更冷的寒冬，其已預警第三季度收入，將同比下降約24.6%至29.4%。

中介業務之外，貝殼正在開拓金融服務、裝修等新業務，比如在家裝領域，先是上線自營被窩家裝，入股數個家裝公司，7月又斥資80億元收購圣都家裝。

新業務未有太大體量，第二季度，家裝在內的新興服務和其他服務營收入為6.6億元，占總營收的比重不足3%，無法有效平滑交易量下降的影響。

據陳晨透露，除了優化調崗，貝殼在加強成本控制，廣州德祐在做積分制，開始淘汰低效門店，鏈家業績虧損的門店會合并，經紀人幾乎全是零底薪。

江湖有變

除了地產的周期性因素，市場對貝殼的悲觀情緒，也源于政策“靴子”落地的不確定性。

8月初，網傳“房屋交易中介費不得超過當地社平工資3倍”，引發地產中介收入將大降的猜想；緊接著，8月中旬，杭州官方上線“房東直售”功能，二手房“消滅中介”的思路引爆網絡，貝殼股價次日應聲大跌14.86%。

9月7日，深圳官方也通知，將推出房屋交易“全程網辦”，二手房可自助交易。

貝殼CFO徐濤特意公開回應，沒有收到限制住房交易傭金費率的信息。

據公開數據，今年上半年，新房傭金率基本穩定，只是二手房的傭金率在下降，由2020年上半年的1.61%下降至1.49%，據稱是加盟店和第三方門店的數量不斷增多所致。

二手房交易繞過中介，其實不太現實。

中原地產首席分析師張大偉認為，公共平臺上線房源信息，僅是二手房買賣最基礎的環節，普通購房者買房，涉及看房、選房、談價格、簽約、過戶、貸款、交付等一系列復雜過程，依然要中介發揮作用。

“中介的核心價值在于保證雙方交易的安全，以及各種各樣的服務。”在陳晨看來，經紀人能提高交易效率，解決買房事后保障問題，杭州這類官方平臺，只是一個房源展示的窗口，“沒人去服務”。

去中介很難，貝殼的商業模型依然穩固。然而，這些舉措之下，監管層也有敲打之意，貝殼等中間商或遲早納入到監管框架。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這是自上而下的頂層設計，樓市調控應該演進到這樣的精度上，上海、成都、西安等交易熱點城市，都在準備推出類似平臺。

其實，貝殼未必真的懼怕未來1-2年的下行周期，鏈家創業的20年歷史證明，每次周期性嚴冬過后，熬死了一批中小玩家，而它總在變得更大。

這種情形依然可能重演。

比如，根據公開數據，上半年，存量房市場交易額同比增長41%，同期貝殼存量交易GTV同比增長70.1%；全國新房交易額同比增長39%；貝殼新房交易GTV同比增長70.7%。

貝殼固然有短期挑戰，市場份額卻在持續擴張，僅在第二季度，其網絡便新增4152家門店、2.3萬經紀人。也許，越是世道艱難，會有越多的獨立品牌向其靠攏。

唯一不同的是，地產江湖，管制不斷精益化，巨頭不再能自行制定規則。后左暉時代，這是貝殼遭遇的最大變數。

(文中陳晨、小譚為化名）

關鍵詞： 貝殼 裁員 過冬 門店