2022年開春，樓市迎來了一個意外的好消息，多地城市的首付政策開始出現實質性松動。

2月17日，一則銀行降低首付款至20%的通知在網上引發廣泛關注。目前山東菏澤、重慶、江西贛州等地銀行對部分符合條件的購房者，將首套房貸首付比例降至20%。而據媒體不完全統計，全國已經有20多個城市上調住房公積金貸款額度、降低二套房首付比例等。

不過，上述首付降至2成的城市中，均為商業銀行根據上述政策自主調整，并非整體限貸政策出現變化。與此同時，山東菏澤市工商銀行、農業銀行、中國銀行和建設銀行四大國有銀行也同步下調了該市個人住房貸款首付款比例。這似乎意味著更高層面對于首付比例降低的認可，給市場釋放出了更加積極的信號。

對于全國樓市來說，這一消息無異于給樓市投下一枚重彈。相比降準、降息、降低公積金貸款額度等，降低首付比例，對于購房者的購房意愿提升更為直接。外界因此紛紛猜測，受此消息影響，全國樓市是否會因此迎來一波“小陽春”行情？

多地再現兩成首付

關于這次率先降低首付比例的調整，菏澤市在2月18日回應稱，并未對首付比例進行統一調整，依然執行2016年最低20%的首套房首付比例要求。此次調整是部分銀行根據自身情況和房貸需求的自主經營行為。

中信證券研報觀點表示，此次菏澤市調整個人住房貸款首付比例，符合政府規定的首付比例各地浮動范圍，屬于因城施策下的局部合理調整，判斷為銷售下行背景下的“穩房價、穩預期”應對措施。

在這之前，外界對于山東菏澤更多的認知，是盛產漢服的“曹縣”坐落于此。雖然曹縣的經濟發展程度并不高，但卻真實成為了很多小縣城城鎮化進程中的縮影。

調整首付政策的背后，菏澤樓市的成交量和土地拍賣情況，都不甚樂觀。易居研究院數據顯示，2022年1月，菏澤城區整月銷售新房共約1800套，相較2021年12月的1900套下降約5%，較2021年1月的3100套，下降約42%。而在土地端，2021年全年，菏澤土地成交額為67億元，不到2018年的三成。

事實上，在“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的政策引導下，各地陸續釋放穩樓市的信號。在菏澤明文規定降低首付比例之前， 也曾有城市傳出兩成首付的消息。比如江西贛州，在春節前就下調了首付比例，首套房可以享受“兩成首付”；而重慶，名下無房無貸者近期也已開始執行20%首付比例。

而除了首付比例降低以外，銀行貸款利率在近期也出現調整。以粵港澳大灣區城市為例，樂有家研究中心調查統計發現，大灣區不少城市的銀行在LPR下調的基礎上還降低了BP（基點），為剛需購房者帶來“雙降”。

不僅如此，上調公積金貸款額度的政策也開始密集出臺，早在2021年四季度，多地已經開始進行公積金政策的調整。近期全國已經有20多個城市上調住房公積金貸款額度、降低二套房首付比例等。中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜指出，2021年底公積金政策調整多針對人才、新市民等群體。

除了房貸政策松動，也有地方實打實出臺了鼓勵政策促進剛需購房。如吉林延吉近期推出了農民進城買房全額補貼契稅，還發家電、裝修消費券等。其中，家電消費券面額最高可達1500元（消費15000元可使用）。

據不完全統計，最近3個月以來，已有超12個省市發布房地產維穩政策，其中不乏給予購房補貼、下調居民房貸利率等，這意味著相應政策已進入實質性落地階段。不過，相比上調公積金貸款額度、降低房貸利率，補貼買房等政策而言，降低首付比例帶來的消費促進力更強。

“從目前各地出臺的房地產政策來看，動作雖然多但影響力并不大。從實際過程看，降低首付是最好的措施。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

樓市初現小陽春信號

多地首付比例降低的調整，給市場留下了新的想像空間。房地產持續許久的銷售冷淡行情下，受首付比例降低調整的推動，能否如期迎來小陽春？

2021年底以來，中央一再明確要支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。2022年銀保監會工作會議也強調要持續完善“穩地價、穩房價、穩預期”房地產長效機制，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

中原地產研究院統計數據顯示，2022年1月來，全國房地產調控政策密集，累積房地產調控政策次數超過80次，同比上漲60%以上，其中有接近40個城市發布了穩定樓市的政策。從政策內容看，往年房地產調控以收緊為主，而今年的房地產調控基本集中在穩定樓市，以寬松政策為主。

但回望2022年1月份市場樓市成交情況，盡管樓市政策暖風頻頻，但銷售方面依舊延續了去年的冷淡，購房者依舊處于觀望情緒中。

在成交端，樓市的數據可謂“冷靜”。中國指數研究院數據顯示，2022年春節期間（1月31日-2月6日），重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年春節相比下降51%。其中，受上海成交規模拉動，一線城市成交規模較去年春節有所增長，二線城市較去年春節降幅在五成左右。

另據諸葛找房數據顯示，2022年春節假期重點15城新房成交959套，創近5年新低，同比去年春節下跌42.1%。

成交不甚理想的情況下，房企們也在積極加強去化能力。據克而瑞不完全統計，廣州共有96盤售樓處正常營業，其中越秀、保利、萬科等企業利用線上線下多措并舉吸引客戶。

但從實際房企的銷售看，情況依舊不樂觀。以龍頭房企萬科銷售來看，2022年1月，其實現合同銷售金額356億人民幣，按年減少50.2%。“宇宙第一房企“碧桂園的銷售也呈現下跌態勢。2022年1月，碧桂園歸屬公司股東權益合同銷售金額約人民幣363.6億元，同比減少9.8%。

想要提升購房人買房意愿，市場需要更強的刺激。而“首付比例支持”就是在適當的范圍內降低購房者的經濟壓力，從而達到提高房地產成交量的目標。

中信證券認為，首付比例下降是按揭貸款額度充足的反映，預計地方層面需求側托底政策還將持續出臺，預計3月之后房地產景氣度有望見底回升。

而廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為， “當下的住房供求關系，居民對住房市場的預期，銀行對住房風險的判斷，都與之前完全不同。雖然需求側政策放松開啟，但樓市會趨穩，而不會反彈。

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