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內容來源:北京買房子教育永遠是中國家長的軟肋。舉報杭州新東方違規補課的網紅,首場直播帶貨意外翻車了。觀眾們非但不買單,反而在直播間各種謾罵嘲諷,甚至不少人惡意退貨,最終商家提前結束合作,直播也草草結束。除了教培機構,家長們更在意的是學區房。之前我提到過亞運村板塊的慧忠里小區,最近迎來了一波成交高峰,而慧忠里就是北京朝陽區外國語學校的上車牌盤。學區房受政策影響很明顯,因此也一直是北京樓市的風向標,領漲或者領跌。最近北京學區房迎來了新異動,今年房價暴跌上過熱搜的德勝學區房,最近成交量開始加速回暖,房價也指跌回升了。每一個要在北京買房的人,都要關注這一波學區房的信號。德勝學區房到底發生了什么?01政策吹風不斷,德勝學區房止跌回升這幾天,高層還在不斷吹風各種小作文頻發。說者有意,聽者更有心,尤其北京這樣目前整體還很穩定的市場,已經不少人行動起來了,開始抄底買房了。昨天傍晚,央行又重提:適用房地產供求關系發生重大變化的新形勢,適時調整優化房地產政策。與此同時,8月高層要給北上廣深四大一線城市開小灶商談房地產政策,外圍彭博社也在傳,房地產調控政策細則或將在8月下旬-9月初逐步落地。據說,目前四大一線城市地產政策調控方案已上報至中央,一線城市地產政策放開具有較強確定性。最近碧桂園、遠洋集團再現暴雷危機,7月的貸款數據又創下了新的危機,雖然北京樓市松綁政策遲遲不肯落地,但政策救市,已經是一張明牌,關鍵看政府怎么打。嗅覺敏銳的一個人已經在市場撿漏,一些有性價比的房源最近正在加速成交,尤其是這幾年被政策打擊最狠、降價最猛的學區房,正在起勢。前文提到慧忠里的例子,其實西城德勝學區房這一波回暖更加顯著,成交量激增帶動下,房價也終于止跌回升了。最近某平臺二手房中介博主,分享了一組德勝二手房成交數據:7月份,德勝片區一共成交56套房源,尤其,月末最后一周成交了25套,頂過去一個月的成交量。8月截至14日,僅綠中介就成交了36套房源,其中裕中西里就成交了8套。算上其他平臺的成交量,半個月時間,德勝片區二手房預計成交可能接近50套左右。隨著成交量短期爆發,市場一些低價筍盤開始被快速消化,一些小區的價格也迎來了快速上漲。5月11日,裕中西里73.6平米二居,成交總價905萬元,單價12.3萬元/平米8月4日,裕中西里73.6平米三居,成交總價1010萬元,單價13.72萬元/平米8月12日,裕中西里74平米三居,成交總價986萬元,單價13.32萬/平米。從五月份到八月份,裕中西里房價上漲了超過1萬元/平米,漲幅約7.5%。從整個片區來看,從6月成交均價進入低點,到8月已經開始有明顯的上漲。為什么裕中西里最近量價開始明顯回暖了?最主要的還是價格跌到位了。隨著德勝學區房連續連續三年被調劑出區,今年德勝學區房價格迎來明顯跌幅,以裕中西里為例,對口三帆附小,2021年最高峰均價16、17萬元/平米,目前均價約13.32萬元/平米,達到了這幾年的最低點,基本是整個西城二手房的上車價。跟海淀上地、東城安交這些頂級學區房相比,德勝學區房房價目前基本沒有什么風險和泡沫了。關于調劑出去的問題,說一點我個人的理解。為什么西城學區房暴雷,德勝學區連續三年被調劑出區?最重要的原因就是“學位不足”。2023年是北京最后一個入學高峰,在此之后上學的小學生人數逐年減少,當學位充足后,被調劑出區的概率,就大大降低了。并且西城區教育相對均衡,就算被調劑到新街口或什剎海,也不是不能接受。02學區房還值得買嗎?關于學區房,還得多說幾嘴。在之前學區房價下跌的文章里,北京學區房也下跌了我列舉了裕中西里成交價暴跌的例子。最后一部分我提到,這一輪德勝學區房價格下跌有調劑出區的原因,但更重要的原因是降價的這些房源,房齡普遍偏老,已經不太滿足現在年輕人居住。關于學區房的未來,我說只有改善(有實際居住功能)學區房才有保值增值的能力。同樣是德勝學區房,02年的陽光麗景,房齡更新,面積更大,這一輪房價并沒有受到德勝學區調劑出區的影響房價大跌,相比2021年最低點的16.3萬,現在17.9萬的價格,甚至還漲了一些。最后,德勝學區房還能不能買呢?很多人說北京出生人口越來越低,以后沒有必要買學區房,學區房的增值空間也不大了,我其實不太認同這個觀點。北京的優質教育資源主要就是東、西、海三區,基本上是壟斷的,而稀缺的教育資源不會認為出生率降低而改變。稀缺始終存在,需求就遠遠大于供給,學區房依然有價值。當然我還是維持我的觀點,不建議大家買入高溢價學區房,不建議買入樓齡特別老、沒有實際居住功能的房子。頭部學區的占坑房、次新學區房,買入沒問題,關鍵是買入價格。提示:公眾號平臺更改了推送規則,如果不想錯過精彩文章,記得讀完點個“贊”、點個“在看”,這樣每次新文章推送才會第一時間出現在你的訂閱列表里!往 期推薦:買房指南:1、北京多區發布拆遷騰退動態,又一批“拆二代”要誕生?2、100平的房子跌了107萬?!三季度北京二手房漲跌榜單揭曉!3、三批次過半,央國企也躺下了……北京熱度卻反超上海4、房地產市場分化行情或加劇!從20大報告看房地產行業發展方向5、京樓干貨|是不是南三環永遠不如北五環?317政策5年了,這些盤…保障性共產房:小合集

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